Gradnja in obnova > Nizkoenergijska in pasivna gradnja
Kako poteka gradnja "na ključ"?

Ocena teme:
  • Glasov: 0 - Povprečje: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Kako poteka gradnja "na ključ"?
#16
Hvala za odgovore.

OK recimo, da zaupam projektantu in da zelo dobro pripravi PZI in vse. Je smiselno potem gradbena pogodba glede na porabljeno delo/material. V pogodbi so opredeljene cene za vsako vrsta dela/materiala. Vso porabo sproti spremlja nadzornik. V pogodbi se določijo presečne faze za plačilo (osnovna plošča, 3. gf,...). Tako je na začetku gradnje znana neka osnovna cena, ki pa se potem po postavkah korigira navzdol/navzgor, pač glede na porabljeno delo in material?

Ali so v taki pogodbi že na začetku opredeljene vse cene materiala recimo za strešno kritino, katero TČ? Seveda, če je že v PZI točno opredeljeno katero kritino (proizvajalec, barva), točno katero stavbno pohištvo (proizvajalec, barva, specifikacije,...)... Je to določeno že v osnovni pogodbi ali gradbenik naknadno vidi kakšne cene bo dobil?
#17
Težko boš dobil enega izvajalca, ki bo prevzel čisto vsa dela na količino. Ker če boš želel se čim manj ukvarjat s tem bo nekdo moral prevzeti organizacijo. Strošek tega je v pogodbi na ključ že vštet. Lahko bo dal posebej postavko, ki pa te bo vrgla na rit ali pa bo v vseh postavkah notri vštel delež za organizacijo, kar pa bo potem dvignilo ceno posamezne postavke in ne bo konkurenčna posameznim izvajalcem. To je treba vzeti v zakup.
#18
@ Kecko: Zakaj bi težko dobil takega izvajalca? Jaz pa mislim da ne.

Moji projekti so se na ta način peljejo v 98%. Glavni izvajalec dobi ponudbe podizvajalcev, na njihove cene pribije koordinacijo in da ponudbo investitorju. Seveda bo dražje, kot pa če sam iščeš posamezne izvajalce. In še vedno ceneje kot ključ.

Na ključ pri nas zahtevajo le amaterski investitorji, ki mislijo, da jim je to ne vem kakšna garancija za vse možne stroške in potem svetlo gledajo ob končnem razpletu.

@boris: projektant ti bo v sklopu PZI pripravil popise del - s količinami, točno določenimi materiali in rešitvami. Na popise in načrte PZI bo izvajalec dal ponudbo: koliko € na enoto. Nadzorni konec meseca v knjigi potrdi/korigira količine, izvajalec potrjene količine obračuna v mesečni situaciji.
#19
V javnih naročilih in večjih projektih se seveda skorajda vse dela tako.

Govorim za trg individualne gradnje. Saj vidimo na forumu, da bi izvajalca skorajda na vislice vlekli, če bi dal postavko betoniranja talne plošče za beton 1,02 namesto recimo 0,95eur/m3.

In kot sem rekel če bo dal postavko celotne organizacije in prevzema vseh garancij in priprave navodil za uporabo in vzdrževanje posebej. Se bo 95% investitorjev obrnilo. Vsaj tistih ki tukaj iščejo nasvete. Tisti, ki lahko skešira se ne bo sekiral potem forumu Smile

Ne pravim, da se ne da ampak sem pa toliko na terenu in v izvedbi, da vidim kakšna je situacija.

Zakaj mislite, da so montažniki našli tržno nišo gradnje na ključ. Če pa bi lahko ponujali glede na količino vgrajene izolacije in pa kubikov lesa in bili cenejši. Oz. zakaj nihče ne ponuja takšne skeletno panelne gradnje po obračunu dejanskih količin Smile
#20
Ko enkrat dobiš popise, bi ti jaz svetoval, da daš to pregledat (in plačaš) še drugemu projektantu, ker meni si je večkrat zgodilo da so oddali ponudbo po popisu potem je pa vedno striglo od realizacije. Na začetku ti sicer 2 ali 3 tisoč ne pomeni dosti... Proti koncu pa ... Odvisno koliko si boš pustil prostora.
#21
OK koliko bi pa rekli, da je neka normalna cena nadzornika, da vse to dela? Se opravi, da je dejansko vpet v vse to in ne samo, da na koncu podpiše.
#22
KeCko Napisal:Oz. zakaj nihče ne ponuja takšne skeletno panelne gradnje po obračunu dejanskih količin Smile

Jah... nisem v tej gradnji doma, meni bi se zdelo logično, da bi brez problema dobila izvajalce, če so v igri pogodbe z manj rizika in veliko bolj pošteno nastavljene. Ampak ja, je očitno res tako, kot praviš.

Ovce se striže, velikokrat še bolj na kratko, ampak če ovca ne ve, jo očitno nič ne moti.

Boris: cca 3% investicije. Pri 200k€ za nekih 6k€. To znese recimo 170 ur.

Če gremo obratno: gradnja traja v neto nekje 6 mesecev. 24h/mesec, cca 35€/h. 6720 €.

Sicer pa naj pove kdo, ki je v temu bolj doma. Jaz malo v prazno streljam (glej zgoraj).
#23
Jaz sem za svojega nadzornika dal 2k. Ampak je samo nadzorni torej preverjanje količine in kvalitete. Sem pa vzel montažno. Pa fix price.
#24
@boris445 ... ocena takšnega nadzora, kot sem ga opisal (brez organizacije in projektiranja) vse ostalo od pregleda gradbene knjige, rednega nadzora na objektu (govorim o cca 50-80 ogledih terena) analize betona, ipd. stane cca 3-5% investicije.

@Taav ... 24ur/mesec za vodenje celovite gradnje se mi zdi malo (3je dnevi). Če upoštevamo še stroške terenskega dela in transferja, pridemo še na manj. Za celovito organizacijo in prevzem vseh odgovornosti kot krovni izvajalec? Nah dvomim, da bi kdo za takšno ceno prevzel vse to. Razliko se naredi pri izvedbi na ključ pri nižjih cenah rednih sodelavcev, rabatih pri materialu in podobno.
#25
Ne organizacijo in vodenje, ampak propisen nadzor. To sem mislila. Vodenje gradnje se najbrz zacne pri kakih 10% oz na rabatih (in neplacevanju) podizvajalcev.
#26
@Taav .. sori, prehitro prebral. Se strinjam s tvojim zapisom.
#27
@boris Kot nekdo, ki je pravkar sredi gradnje malo bolj kompleksne hiše (hrib, razgibana arhitektura, cela hiša iz betona) ti lahko povem, da če želiš takšen pristop, kot si napisal (all-in-one izvedba), ne vidim druge opcije kot montažna. Gradnja (klasična ali montažna) je kompleksen proces iz veliko korakov in montažne firme imajo te stvari razdelano, da ti je večji del (pa še vedno ne vse) teh procesnih korakov prihranjenih.

Pri klasiki pa ni šanse... kot prvo: ni projektant. So projektanti. Tipično govorimo o arhitektu kot vodilnemu ampak potem imaš še: statik, strojnik, električar in zunanjo ureditev (kanalizacija, voda, ...). Vsak od teh ti bo izdelal PZIje:
- statik: opažni načrti, armaturni načrti
- strojnik: vodovod, ogrevanje, hlajenje, prezračevanje, ...
- elektrika: če je beton, se je treba skoraj za vsako vtičnico odločiti kje bo, še preden se začne zidati
- zunanja ureditev (ZU): odvodnjavanje, kanalizacija, jaški, zadrževalnik vode, ...

Arhitekt potem to vse združi v enotno celoto in dobiš od njega še PZI arhitekture (vse v kompetu, fasada, ........... ni da ni). Na vrhu tega še popisovalec (ki se ukvarja samo z izdelavo popisov), ki iz PZI arhitekture naredi celoten popis za pridobivanje ponudb.


Vsi omenjeni zgoraj imajo dobre reference in se vidi, da vedo kaj delajo, pa še vseeno je vsak od njih predlagal kakšno stvar, ki ni ravno optimalno. Tako pač je... zadeva je proces... da bi kar potrdil PZIje brez, da konkretno pregledaš vsako stvar je nonsense.

In če se že dela klasika, se strinjam s @taav, da delo po sistemu "na ključ" kliče po težavah. Jaz imam za celoten projekt po dejanskih količinah.

Če je v popisu: Stena 1 in ima ta stena Xm3 betona, Ym2 opaža in Zkg armature, potem imaš v ponudbi:
Beton Xm3 100€/m3 = x*100€
Opaž Ym2 16€/m2 = Y*16€
Armatura Zkg 1€/kg = Z*1€

In če si med gradnjo (preden začnejo delati to steno) izmisliš, da se ta stena za 50cm podaljša, se samo povečajo cifre zgoraj in imaš nov znesek. Pri "ključ" bo pa takoj pogajanje...

V prvi fazi gradnje se mi je to že zgodilo: nekaj pilotov v pilotni steni je bilo treba (na podlagi še dodatnega geomehansega nadzora) podaljšati . Ko smo to ugotovili sem si lahko kar sam preračunal novo ceno: nekaj metrov več izkopa, nekaj m3 več betona, kakšna tona železa več.

Če ne bi bilo teh podaljšov, bi cena na koncu bila skoraj na € ista kot v ponudbi, ker so bili popisi kvalitetno narejeni.

Seveda pa, kot je tudi bilo napisano, nadzornik je tukaj ključen. On preverja, da je res narejeno po PZI, da so vgradili toliko materiala kot je v gradbenem dnevniku, ...

Tako da... neskončno število procesnih korakov, pa smo šele v gradnji do 3. gr. faze. Kje so še okna (koliko-slojna, les/alu, les/les, Marles, Košak, M-Sora - ogromne razlike v ceni), pa fasada, pa ...

Povzetek... gradnja klasike "na ključ" je res slaba ideja Smile Montaža pa bi si komot upal... sem videl pri prijatelju: par mesecev od podpisa pogodbe do komplet zaključene hiše (v njegovem primeru Lumar, se mi zdi da Primus hiša).
#28
Ni treba pretiravat. Tudi klasiko se da, tako kot montažno, brez težav na ključ. Sem pa že zgoraj zapisal zakaj so bolj redkost.
#29
Zdravo. Spremljam in berem forum že nekaj časa... zdaj pa me zanima, koliko časa je minilo od podpisa pogodbe do vselitve? Je mogoče kdo delal časovnico, od nakupa oz opremljanja parcele dalje? Zanimajo me podatki za montažne hiše... Lumar, Marles, Jelovica, Žiher...
Hvala za odgovore :Smile


Skok na forum:




Zadnje novice

Enostavni nasveti za selitev
01.07.2019 ob 16:40:47
Enostavni nasveti za selitev
To bo mačji kašelj v primerjavi z iskanjem in nakupom stanovanja, sem si mislila o selitvi. Že tako nimamo veliko stvari, pa še... Beri dalje »
Premierno na ogled nova vzorčna hiša podjetja Lumar
21.05.2019 ob 10:54:40
Premierno na ogled nova vzorčna hiša podjetja Lumar
V podjetju Lumar v soboto, 25. maja 2019, med 10.00 in 16.00, pripravljajo nov dan odprtih vrat. Tokrat bodo v Dragomlju premierno predstavili svojo... Beri dalje »
Lumar Terra-R 131 - na ogled Lumarjeva hiša za vrhunsko bivanje na enem nivoju
05.04.2019 ob 08:55:11
Lumar Terra-R 131 - na ogled Lumarjeva hiša za vrhunsko bivanje na enem nivoju
V podjetju Lumar, v soboto, 13. aprila 2019, med 10. in 16. uro, pripravljajo dan odprtih vrat na vrhunsko zasnovani pritlični hiši Terra-R 131.... Beri dalje »
Se je na stenah ali v kotih vašega stanovanja pojavila plesen?
14.03.2019 ob 12:15:28
Se je na stenah ali v kotih vašega stanovanja pojavila plesen?
Plesen je največkrat posledica nepravilno izdelanega gradbenega detajla, kjer na mestih s pomanjkljivo toplotno zaščito prihaja do kondenzacijske... Beri dalje »