Nepremičnine > Nakup, prodaja in pravna vprašanja
Davek pri prodaji nepremičnine?!

Ocena teme:
  • Glasov: 0 - Povprečje: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Davek pri prodaji nepremičnine?!
#1
Pozdravljeni...
Na vas se obračam s sledečim vprašanjem...pred pol leta sem kupil nepremičnino na javni dražbi, ocenjena vrednost vrednost nepremičnine je bila 52.000 evrov, sam sem nepremičnino na tretji dražbi kupil za ceno 26.500. Sedaj se mi je pojavila možnost nakupa druge nepremičnine - hiše po ugodni ceni in razmišljam, da bi to stanovanje prodal. Sedaj pa me zanima, kako je s tem kapitalskim dobičkom?! Se upošteva dobiček od ocenjene vrednosti nepremičnine (52 tisoč) ali cene katero sem plačal ob nakupu na javni dražbi (26.5 tisoč) ?! Glede na to, da je sedaj po obnovi (po moji oceni) približno 45 - 50 tisoč evrov, me zanima za kakšno ceno lahko nepremičnino prodam, da ne bo izgledalo kot nekakšna davčna "utaja". Gre predvsem zato, da če bi imel čas (kar ga nimam) bi za nepremično verjetno dobil okrog 50 - 55 tisoč evrov, glede na to, da pa se mi mudi s prodajo pa je bolj realno da bom dobil 45 do 50 tisoč evrov in glede na to, da ne bi rad prišel v navzkrižju z zakonom bi rad mnenje kakšne strokovnjaka za kakšno lahko prodam nepremičnino, da ne bo v teh okvirih davčne?!
lep pozdrav...
#2
moje razumevanje...za koliko si kupil pise v kup.prod pogodbi. Za koliko bos prodal bo spet pisalo. Ker ni preteklo 10 let se bo pogledala razlika in odmeril davek na dobicek.

Ne bi pa vedel ali lahko na podlagi racunov nizas to razliko ker gre za povecanje vrednosti zaradi prenove.
Seveda mal korigiras prodajno ceno..vsaj pogodbeno Wink.
#3
Glede na to, da je šlo za javno dražbo, kupo-prodajne pogodbe ni, ampak sem plačal kupnino 26.500 evrov direktno na sodišče. Sedaj pa ne vem, ali je to ta cena, ki se upošteva ali je še to vedno 52.000 evrov koliko je cenilec pred dražbo ocenil stanovanje...
#4
Pozdravljen,

upošteva se cena, ki si jo plačal (26.500) in morebitna vlaganja za obnovo, če imaš račune in potrdila o plačilu.

LP
#5
Pozdravljen,


pridobitna vrednost nepremičnine je tista, po kateri si kupil - torej 26.500,00 EUR (vsekakor lahko preveriš še na DURS). Kapitalski dobiček se odmeri od vsake pridobitve po 1.1.2002.
Oprostitev velja za nepremičnine, katerih lastnik si in v njih dejansko bivaš vsaj 3 leta pred pridobitvijo - ker temu ni tako, te čaka (ali pa ne, če boš dobro računal :wink: ) kapitalski dobiček.

Moje videnje:

Pridobitna vrednost: 26.500 EUR + upoštevaj še 1% normiranih stroškov + morebitni davek na promet nepremičnin (če si ga plačal kot kupec - preveri).
Tukaj je pomembno, da lahko uveljavljaš tudi investicije v nepremičnino - moraš pa imeti račune (najbolje na svoje ime ter na naslov nepremičnine, ki jo prodajaš, čeprav grejo včasih skozi tudi drugi.... sicer pa tisti brez imena, narediš kopije, specifikacijo (torej datum računa, znesek in sešteješ vse račune). Tudi to prišteješ pridobitni vrednosti. Če imaš račune npr. za 20.000 EUR, potem kapitalskega ob prodajni npr. 45.000 EUR ne bi smelo biti...

Odsvojitvena vrednost: npr. 45.000 EUR (vrednost, zapisana v prodajni ali drugi pogodbi), od tega odšteješ 1% normiranih stroškov, plačilo 2% davka na promet nepremičnin ter morebitno cenitev (upošteva se največ 188 EUR).

Kapitalski dobiček se plača (za prvih pet let 25%) na razliko med zgoraj izračunanima vrednostima.

Na spletni strani DURS-a si printaj obrazec Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine in ga izpolni s svojimi podatki, pa boš videl, kje si...

Pazi tudi na vrednost nepremičnine po GURS-u. Durs vzame kot osnovo za odmero 2% DPN najmanj 80% ocenjene vrednosti po GURS (razen, če drugače dokažeš s cenitvijo...)...

LP
#6
je lepo prebrati takle prispevek pinkepolonke...ki je za svoje prvi članek napisala tako dober odgovor :wink:
#7
Smile Hvala.
#8
Pinkapolonka...super, hvala za res izčrpen odgovor! Imam pa še kljub temu eno vprašanje...glede na vaš zadnji stavek, da DURS vzame 80% ocenjene vrednosti nepremičnine...me zanima kaj to konkretno pomeni?! Nepremičnina je ocenjena na 52 tisoč evrov, sam sem jo kupil za 26.5 tisoč evrov na javni dražbi. To pomeni, da je 80% na ocenjeno vrednost 52 tisoč = 41.600 evrov. Torej to cifro mi bo gledal Durs tudi če jaz nepremično prodam za manj (npr. 38 tisoč)?! Razen če grem dokazovat s cenilcem, da je vrednost nepremičnine manj (kar pa ne bom, ker potem imam spet dodatne stroške). Zanima me konkretno, če jaz prodam to nepremičnino npr. za 38 tisoč evrov, kar je precej pod ocenjeno vrednostjo in tudi ni v tistih 80% Durs-a...me lahko potem Durs lovi zaradi kakšnih "davčnih nepravilnosti"?! Vsi vemo, da je stanje oziroma so cene nepremičnin v Sloveniji absolutno prenapihnjene in tudi moja ocenjena vrednost stanovanja (52 tisoč) je trenutno popolnoma nerealna, stanje v kakršnem sem stanovanje kupil je realno vredno 30-35, po obnovi mogoče tam do 45.
#9
V septembru bo GURS, zaradi gibanj cen nepremičnin na trgu, popravljal cene nepremičnin, pri katerih je odstopanje večje od 5% (nisem čisto prepričan o tej meji kot kriteriju ali se vrednost nepremičnine popravi ali ne).
Ali je pa vrednost nepremičnin previsoko ocenjena ali ne se bi pa dalo diskutirati. Kako GURS sploh pride do ocene vrednosti za tvoje stanovanje? Poenostavljeno povedano tako, da pregleda vrednost transakcij primerljivih stanovanj (torej dejansko izvedenih transakcij oz. povedano drugače koliko so ljudje za primerljiva stanovanja dejansko plačali) znotraj neke vrednostne cone. Vendar DURS ne vzame GURS-ove ocene (saj kolikor je meni znano ne), ampak 80% te vrednosti.
#10
Simony,
nihče te ne bo lovil zaradi "davčnih nepravilnosti", če nepremičnino prodaš pod 80% ocenjene vrednosti po GURS-u :wink:
Gre samo zato, da pač država pobere svoj davek in noče, da bi ljudje izigravali pogodbene vrednosti na način, da bi pogodbeniki določili zelo nizko vrednost po pogodbi in plačali dosti manj davka... Tako da: če prodaš za 38.000 eur, po gursu pa 80% vrednosti znaša 41.600 eur, ti bodo enostavno spisali odločbo za plačilo 2% davka od 41.600 eur. Seveda lahko dokazuješ s cenitvenim poročilom, da je stanovanje vredno manj (če bi se splačalo...)
#11
Pozdravljeni,
prosila bi vas za nasvet glede prepisa stanovanja svojih staršev. Stanovanje, ki bi nekaj let nazaj že moralo biti v naši lasti, saj je s podjetjem v katerem je delal, oče podpisal pogodbo, po kateri bi moral dobiti stanovanje, namesto višje plače, nakar je podjetje šlo v stečaj, stanovanje pa v last banke. Takrat (v izogib deložaciji), je odvetnik svetoval očetu, da je najbolje, če se dogovori z banko za kredit in pač odplačuje stanovanje od začetka, vendar da ne more on biti lastnik, saj kot državljan Hrvaške, ne more biti lastnik nepremičnine v Sloveniji. Zato je takrat stanovanje pisano na družinsko prijateljico in je ona zavedena kot lastnica, kredit pa je na banki pisan na mojega očeta, in ga že cel čas odplačuje on. Zdaj bi radi prepisali stanovanje na očeta in me zanima kako bi to izvedli, da bo najceneje glede davkov. Ali lahko napišemo kupoprodajno pogodbo, v kateri bo vrednost stanovanja, kot ga je ocenila banka (in v višini kredita), ter na to ceno plačamo 2% davek? Z lastnico pa podpišemo pogodbo, da prevzemamo celoten kredit in da ona ne bo zahtevala denarja (s čemer se ona strinja)? Tako tudi ne bo dobička pri prodaji in davka na dobiček, ki bi se štel njej v dohodnino? Ne želimo namreč, da bi ona imela kakršne koli dodatne stroške glede prepisa. Najlepša hvala za odgovore!
#12
če je ta cena realna (vsaj podobna tisti v gursu), ne bo problem glede davka na kapitalski dobiček.

kako se boste dogovorili za prevzem kredita, če je pa pisan na očeta? kaj s tem sploh misliš, da je pod hipoteko kakšno očetovo stanovanje al kako je pisano nanj? ali sploh ni hipoteke pa je stanovanjski kredit?
#13
Stanovanje je v lasti družinske prijateljice.
Predvidevam, da je ona takrat podpisala tudi ZK dovolilo za vpis hipoteke na to stanovanje. Sem imel že tudi jaz tak primer in ni nič posebnega.
#14
Glede prodaje lahk povem kar je men rekla na davčni LETOS.... enako sem na dražbi kupil parcelo. Prodal sem jo za 1x več, ampak še vseeno za manj kot je bila ocenjena po GURSU. Ko sem vprašal kaj sedaj to pomeni za davek, je rekla da prodajna cena zemljišča ne sme biti za več kot 80% pod ocenjeno vrednostjo. Ker v tem primeru ti se stopnja davka dvigne. Pri meni je bilo še nad mejo 80%----
Naj povem da ko sem kupil zemljo, je bila parcela ocenjena manj kot pa ko sem jo prodajal. Od lani do letos se je vrednost dvignila za okoli 35% po GURSU!!! -----------____________------------
PO DOMAČE---- kupiš za 2000$....vrednost je 5000$.... prodaš za 4100$= davek = 1%(82$), 25% od 2100 dobička(525$).
-------zdaj pa če bi prodal pod 4000$, bi prodal pod 80% vrednosti in davek bi bil večji.
__________vprašal sem tudi kako je če kaj vlagaš v kupjeno nepremičnino, rekla je da rabiš račune na svoje ime???!!! in se to potem odbije od cene prodaje.
#15
Pozdrav,

Malce sem že preletel omenjeno temo, pa vendar je malce specifike pri meni. Zanimam se za nakup stanovanja v Sloveniji, ki je v lasti tujca (Francija), kar sem gledal po izpisu iz zemljiške knjige je lastnik od leta 2007 naprej. Ker se ne spozna na slovensko zakonodajo, jaz preverjam kakšne davke bo moral kot prodajalec plačati, v primeru, da se dogovorimo za prodajo/nakup.

Torej jasno je, da se plača 2% davka na nepremičnino glede na vrednost oz. prodajno ceno nepremičnine. Ali mora poravnati tudi davek na dobiček? Verjetno je tu potrebno dobiti informacijo, po kakšni ceni je leta 2007 prodajalec kupil stanovanje - če je sedaj prodajna cena nižja od takratne, potem davka na dobiček ne plača?

So še kakšne posebnosti - razen seveda, da se spiše pogodbe, pri notarju uredi overitev ter vpis v zemljiško knjigo?

hvala na odgovoru & LP


Skok na forum:




Zadnje novice

Kaminski kotel TOBY H - ogrevajte se drugače
18.09.2019 ob 09:37:06
Kaminski kotel TOBY H - ogrevajte se drugače
Poletja je nedvomno konec, jesenski hlad je že tu in zimski mraz se tudi nezadržno bliža. Za priprave na kurilno sezono ni več prav veliko časa,... Beri dalje »
Enostavni nasveti za selitev
01.07.2019 ob 16:40:47
Enostavni nasveti za selitev
To bo mačji kašelj v primerjavi z iskanjem in nakupom stanovanja, sem si mislila o selitvi. Že tako nimamo veliko stvari, pa še... Beri dalje »
Do nižjih cen gradbenega materiala kar preko spleta
03.01.2019 ob 17:17:26
Do nižjih cen gradbenega materiala kar preko spleta
Zaradi napihnjenih cen na nepremičninskem in gradbenem trgu že nekaj časa odlašate s prenovo svojega doma? Potem imamo za vas odlično novico –... Beri dalje »
Na ogled skoraj nič-energijska hiša Lumar Primus-E 137
17.11.2018 ob 15:08:18
Na ogled skoraj nič-energijska hiša Lumar Primus-E 137
V podjetju Lumar v soboto 24. novembra, med 10.00 in 16.00 uro, pripravljajo nov dan odprtih vrat. Tokrat bo na ogled šest let vseljena skoraj... Beri dalje »