Nepremičnine > Nakup, prodaja in pravna vprašanja
Lahko upravnik bloka od vseh izvajalcev zahteva provizijo?

Ocena teme:
  • Glasov: 0 - Povprečje: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Lahko upravnik bloka od vseh izvajalcev zahteva provizijo?
#46
medo9 Napisal:Dejansko je upravnik organiziral, da je izvajalec opravil storitve.
To že skoraj meji na idejo, da bi se lahko reket, ki se zlikovcem plačuje na roko, legalno plačeval preko računov s postavko "organizacijske storitve". Saj nenazadnje mafiozoti res organizirajo, da nekomu ne sesujejo lokala, ki bi mu ga v primeru, če tega "računa" ne bi plačal.

V principu pa ideja ni slaba. Odslej bom vsakemu, ki bo od mene prejel bilokakšno plačilo, zaračunal strošek organizacije. Ker če jaz ne bi nič zorganiziral, izvajalec ne bi imel dela in posledično plačila. Torej je v bistvu izvajalec moj dolžnik! Da sploh ne omenim, kakšno postavko bom za organizacijske storitve navil policiji, ker jim bom ponudil možnost, da mi izstavijo račun za prehitro vožnjo! Se ne sliši najbolj logično, kajne?
#47
Ce ze citiras, citiraj v celoti in prosim ne trgaj enega stavka ven iz konteksta.
Hvala.

Predlagam tudi manj poeticno razglabljanje in vec konkretnosti.
Ocitno dejstvo je, da vecina upravnikov kot kazejo podatki, zaracunava posredovanje, ce nam-vam je to prav ali ne. In dejstvo je tudi, da to ni pravnoformalno sporno, ce to pocnejo na nacin, ki ne predstavlja davcne utaje.
#48
Zaračunavanje posredovanja se mi zdi tudi pravno sporno, če ni bilo predhodno v pogodbi med EL in upravnikom določeno, da bo slednji za takšno delo zahteval provizijo oz. to storitev dodatno zaračunaval. Upravnik za svoje delo zaračunava stroške upravljanja z objektom etažnim lastnikom. Iskanje izvajalcev je del upravljanja in dodatna zaračunavanja se meni zdijo sporna.
#49
@medo9:
Nisem pisal o davčni utaji. Povsem verjetno je, da se v dotičnem primeru davki povsem legalno plačujejo.
Sporni so fiktivni računi za storitve, ki ne obstajajo, ter napeljevanje k izdajanju teh fiktivnih računov. Tole plačevanje navidezne organizacijske storitve ni nič drugega kot poskus legaliziranja nelegalno pridobljenega premoženja. Včasih smo temu rekli pranje denarja, če je danes kaj drugače, ne vem.

Zdaj pa kontra vprašanje tebi: na podlagi česa je po tvoje "očitno dejstvo", da to ni pravno sporno?
#50
Izredno težka, ali celo nemogoča, je diskusija z nekom, ki je prepričan v svoj prav. Ne razmišlja o nasprotnem stališču, ki mu lahko cel problem postavi na glavo, ker se počuti celo ogroženega.
Hudo pa postane takrat, ko se problem gleda "preozko" in se povdarja samo eno poglavje od desetih....
Malo zgodovine:
Lepo sem napisal, da so nekdanji hišniki postali upravniki. Dobil je hišniško stanovanje, skrbel za večstanovanjski blok, kar je za majhnje hiše z nekaj stanovanji bilo neizvedljivo - predrago. Ustanovljena so bila podjetja, ki so skrbela za družbeno lastnino. Morala so imeti knjigovodsko - računovodski kader, gradbince in strojnike potrebne za nadzor in vzdrževanje objektov....
S prodajo stanovanj so se morali preorganizirati. Pojavila so se tudi druga podjetja in začel se je "boj za pogodbenike". Mariborsko sceno sorazmerno dobro poznam.
Torej! Firma, ki ima nekaj tisoč pogodbenikov (stanovanj) ima drugačen obračun kakor hišnik, ki lahko sam upravlja z enim velikim blokom stanovanj. V kolikor bo širil oz. pridobival nove pogodbenike, bo moral zaposliti enega, dva,....deset in postal bo firma s prihodki, stroški, ... dobičkom ali zgubo. Financirati bo moral neplačnike, jemati kredite, imeti sredstva za urgentna reševanja problemov, biti boje z zavarovalnicami. Reševala ga bo masa prihodkov pogojena s številom stanovanj.
Vse to hišnika (ups. malega upravnika) ne briga, saj posluje in mora poslovati izredno transparentno. Izvleče se s kolektivno odgovornostjo pri izbiri bilo kakšnega mojstra potrebnega na objektu. "Ja, saj smo se vsi skupaj odločili za njega na sestanku stanovalcev!" je pomemben stavek pri reševanju reklamacij, če izvajalca ni več in je delo opravljeno za k***. Če je upravnik toliko močen, da ima strokovnjake po svojih področjih, ki bodo delovali kot nadzorni v izdelavi popisa predloga za sanacijo, nadzoru v času izvajanja in primopredaji ob zaključku del z vsemi garancijami, bo avtomatsko prevzel tudi sogarancijo s svojimi sredstvi v primeru pogreba izvajalca.
Ne zagovarjam "svojih" delodajalcev, ker je minilo kar nekaj let, ko smo zadnjič izvajali sanacijo strehe stanovanjske hiše za enega manjših upravnikov in še to na željo treh stanovalcev. Ne trudimo se z direktnimi ponudbami, ker vsak dober upravnik ima svoje dolgoletne pogodbene izvajalce za katere skrbi in jim zaupa. Dovolj nam je, če jim dobavljamo material.
Tako preprosto je to.
LP
#51
@Trik: na osnovi dejstva, da je bil izstavljen račun za dela, ki so bila opravljena. Nihče namreč ne more očitati, da gre za fiktivno fakturo, saj je upravnik dejansko opravil to, kar je napisano na fakturi. Torej organizacija izvedbe dela.

@Kecko: Nisem pravnik, a vendar velja, da je dovoljeno, če ni izrecno prepovedano.
Zato upravnik tudi ne zaračuna tega EL, ampak se z izvajalcem dogovori.
Lahko tudi obrnemo: če EL poiščejo svojega izvajalca, upravnik ne bo mogel zaračunati "organizacije izvedbe". Bo pa moral z njim sodelovati, saj je to dolžan po pogodbi o upravljanju.
#52
@medo
....Lahko tudi obrnemo: če EL poiščejo svojega izvajalca, upravnik ne bo mogel zaračunati "organizacije izvedbe". Bo pa moral z njim sodelovati, saj je to dolžan po pogodbi o upravljanju.

Točno tako! Vendar, še enkrat ponavljam, nastopi kolektivna odgovornost vseh stanovalcev, ki odveže upravljalca zahtevani kvaliteti.
Zato pa bi v pogodbo z upravljalcem vstavil..... :mrgreen:
LP
#53
Glede te odgovornosti sem še vedno mnenja, da se motiš.
Za kvalitetno opravljeno delo je odgovoren izvajalec, ne naročnik.
Če gre izvajalec v stečaj, se naročnik za garancijo lahko obriše pod nosom.
In še nisem slišal za primer, da bi upravnik potem prevzel garancijo.
Poznam primer, ko so kupci po stečaju na svoje stroške odpravljali napake.
#54
Popoln nesmisel v vseh pogledih:
ataIBA Napisal:Točno tako! Vendar, še enkrat ponavljam, nastopi kolektivna odgovornost vseh stanovalcev, ki odveže upravljalca zahtevani kvaliteti.

Popolnoma smiselno in resnično v vseh pogledih:
medo6 Napisal:Glede te odgovornosti sem še vedno mnenja, da se motiš.
Za kvalitetno opravljeno delo je odgovoren izvajalec, ne naročnik.
Če gre izvajalec v stečaj, se naročnik za garancijo lahko obriše pod nosom.
In še nisem slišal za primer, da bi upravnik potem prevzel garancijo.
Poznam primer, ko so kupci po stečaju na svoje stroške odpravljali napake.
#55
medo9 Napisal:na osnovi dejstva, da je bil izstavljen račun za dela, ki so bila opravljena. Nihče namreč ne more očitati, da gre za fiktivno fakturo, saj je upravnik dejansko opravil to, kar je napisano na fakturi. Torej organizacija izvedbe dela.
Da gre za fiktivno fakturo, lahko oporeka vsaj izvajalec.
Z veseljem si bom prebral sodbo v katerem takšnem primeru.
#56
Brez zamere Trik, a mislim, da je ne bos docakal.
#57
@Popravila na domu, me bo upam popravil, ampak kolikor vem;

V pogodbi o upravljanju ( fino bi bilo, če in ako, bi jo vsak od etažnih lastnikov ki jo podpiše tudi prebral - in prebral v celoti, ne le cene za storitev ) je natančno opredeljeno vse.

Kaj zavezuje upravnika po pogodbi o upravljanju, kaj in katere storitve upravnika spadajo v ceno storitve in katere storitve niso zajete v ceno, jih pa mora upravnik tudi izvajati, pač glede na vsakokratno situacijo.

Če gre toej za storitev izven obsega del po osnovni pogodbi - recimo izvedba prekrivanja in dodatna izolacija strehe večstanovanjskega objekta - potem je stvar popolnoma jasna, transparentna in logična.

Na željo etažnih lastnikov, ali "pod nujno" na predlog upravnika ( ker je streha fuč ), upravnik ORGANIZIRA IZVEDBO DEL.

To pomeni, da pridobi soglasja vseh etažnih lastnikov, pridobi ustrezne popise del in seveda ustrezne ponudbe ( mislim da vsaj 3 ) potencialnih izvajalcebv. Za tako raboto, je potrebno organizirati tudi par sestankov z etažnimi lastniki in tako naprej. Da o kasnejši izvedbi in koordinaciji del ne govorimo.

Vse to, mislim da spada v "organizacijo in izvedbo del", katera pa niso zajeta v osnovni pogodbi o upravljanju, za katero etažni lastniki plačujejo določen mesečni znesek.

Po tej logiki, bi upravnik vse to delal zastonj!

Zastonj, pa mislim da ne dela nihče!
#58
Citat: @papež46:
@Popravila na domu, me bo upam popravil, ampak kolikor vem;
Nič te ne bom popravljal, dodal bom le nakaj svojih pojasnil Smile

V pogodbi o upravljanju ( fino bi bilo, če in ako, bi jo vsak od etažnih lastnikov ki jo podpiše tudi prebral - in prebral v celoti, ne le cene za storitev ) je natančno opredeljeno vse.

Kaj zavezuje upravnika po pogodbi o upravljanju, kaj in katere storitve upravnika spadajo v ceno storitve in katere storitve niso zajete v ceno, jih pa mora upravnik tudi izvajati, pač glede na vsakokratno situacijo.

Zgornje popolnoma drži. Podlaga za upravnikovo delo (ups - delo malega hišnika) pa sta v osnovi Stanovanjski zakon in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb s svojimi dopolnitvami - v nadaljevanju pa še Zakon o obligacijskih razmerjih in zakoni ter pravilniki, ki urejajo razna ravnanja v objektih - Zakon o požarni varnosti, Energetski zakon, Pravilniki o načinih in delitvah stroškov, Stvarnopravni zakonik in še kakšnih dvajset drugih zakonov in pravilnikov.....in ne boš verjel....vsakih par mesecev se rodi nov zakon ali dopolnilo pravilnika, ki ni ne popravlja členov v starem...

Če gre toej za storitev izven obsega del po osnovni pogodbi - recimo izvedba prekrivanja in dodatna izolacija strehe večstanovanjskega objekta - potem je stvar popolnoma jasna, transparentna in logična.

Na željo etažnih lastnikov, ali "pod nujno" na predlog upravnika ( ker je streha fuč ), upravnik ORGANIZIRA IZVEDBO DEL.
,... kopiram člen iz SZ.:
58. člen
(zbiranje ponudb)
(1) S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodnejše ponudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov.
(2) Ne glede na prejšnji odstavek, je zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev obvezno za dela, ki po ocenjeni vrednosti presegajo desetino vrednosti, določene za oddajo naročil male vrednosti v skladu s predpisi s področja javnih naročil.


To pomeni, da pridobi soglasja vseh etažnih lastnikov, pridobi ustrezne popise del in seveda ustrezne ponudbe ( mislim da vsaj 3 ) potencialnih izvajalcebv. Za tako raboto, je potrebno organizirati tudi par sestankov z etažnimi lastniki in tako naprej. Da o kasnejši izvedbi in koordinaciji del ne govorimo.

68. člen

(sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami)


(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.

(2) Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo: “Etažni lastniki“ skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe.

(3) Upravnik je dolžan ob podpisu pogodbe izročiti dobavitelju storitev seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnega lastnika, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja, ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki.

(4) V primeru iz prejšnjega odstavka se šteje, da pravni posel zavezuje etažne lastnike na dan sklenitve.



Vse to, mislim da spada v "organizacijo in izvedbo del", katera pa niso zajeta v osnovni pogodbi o upravljanju, za katero etažni lastniki plačujejo določen mesečni znesek.
Hmm, več ali manj so zato:[/color]

Mi je kar malo nerodno, ker bom z naslednjim copy-paste zavzel toliko prostora. A drugače žel ne gre. Tule so zadolžitve upravnika po pogodbi:

Seznam opravil upravnika

Upravniki izvajajo v večstanovanjskih stavbah 4 skupine različnih opravil.

Organizacijsko administrativna opravila:
pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter posodabljanje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih in najemnikih;
pridobitev, nastavitev in posodabljanje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih;
zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb;
sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije;
koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov;
omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.


Tehnično strokovna opravila:
pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi;
izdelava načrta vzdrževanja (za obdobje enega do petih let) stanovanjske stavbe, organiziranje obravnave načrta ter njegove verifikacije po lastnikih;
izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja;
izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi;
popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov;
izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti;
pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del;
priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah);
organiziranje nadzora pri izvajanju del;
izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo;
organizacija odprave napak v garancijski dobi;
organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb;
oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 7. členu stanovanjskega zakona.


Finančno – računovodska in knjigovodska opravila:
vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi;
ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih, izdelava in dostava obračunov;
inkaso obveznosti etažnih lastnikov;
opominjanje dolžnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba;
evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti;
vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja;
izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc;
izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja.


Pravno – premoženjska opravila:
zastopanje lastnikov pred upravnimi organi;
vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
vložitev izključitvene tožbe v imenu etažnih lastnikov;
zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb;
prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov Geodetski upravi Republike Slovenije.

In za ta dela upravnik dobi znesek, določen s pogodbo o upravljanju.


Po tej logiki, bi upravnik vse to delal zastonj!
Torej....logika odpade, saj je vse zgoraj opisano in določeno s Pogodbo o upravljanju.

Zastonj, pa mislim da ne dela nihče!
To je pa popolnoma jasno. Upravnikova dela so natančno določena s pogodbo. Tako je v pogodbi naprimer upravnik dolžan v okviru plačila upravniških storitev zbrati naprimer tri ali več ponudb izvajalcev. Potem se vsedejo skupaj z NO ali pa na sestanku etažnih lastnikov izberejo izvajalca. Niti slučajno pa izvajalca ne izbere upravnik. Razen v primeru, da bi neko obnovo ali delo financiral iz "lastnega žepa". Česar pa upravniki ne počno.

V primeru, da je upravnik registriran tudi za upravljanje nadzora nad izbranim izvajalcem, potem se za ta nadzor ravno tako, kot s katerim koli drugim izvajalcem sklene pogodba o izvajanju nadzora in CENO tega nadzora.
Torej, za storitve upravljanja (zgoraj navedene zadolžitve) je upravnik plačan s pogodbeno določenim zneskom. Če ima registrirano tudi dejavnost nadzora izvajalcev, je plačan s ceno določeno v pogodbi o nadzoru del. Ravno tako, kakor da bi nadzor opravljalo katero koli drugo izbrano podjetje. Če nadzor opravlja upravnikov pooblaščenec nadzora, mora ravno tako za dela nadzora izstaviti račun ki se glasi na Etažne lastnike. Na osnovi tega računa pa nato upravnik ETAŽNIM LASTNIKOM obračuna stroške nadzora.

Če razložim enostavno: Upravnik dobi račun izvajalca (lahko je to tudi sam) na podlagi računa bremeni etažne lastnike, etažni lastniki plačajo storitev, upravnik pa na ta način pridobljena sredstva nakaže izvajalcu.
Upravnik bi torej MORAL izstaviti račun za "organizacijske storitve" etažnim lastnikom NE PA IZVAJALCU.
In tako ravnam tudi sam. Povsod, kjer etažni lastniki potrdijo in zahtevajo izvedbo organizacije del, mojo prisotnost pri nadzoru izvedbe teh del.... jim izstavim do potankosti izdelan račun za opravljeno storitev "organizacije in storitve". Seveda pa te številke niti v sanjah ne dosegajo številk, ki jih na račun "organizacijskih storitev" etažnim lastnikom, brez da bi jim za to izstavili račun, preko izvajalca del ukrade upravnik, ki se mu to zdi povsem etično in skladno z zakonom.


upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
#59
Hja Papež, tokrat pa nimaš pravn ;-).
Če upravnik opravlja dodatna dela, torej tista, ki jih ne zajema mesečni pavšal, potem izstavi račun etažnim lastnikom in ne izvajalcu.
#60
obojnim!


Skok na forum:




Zadnje novice