Vsi časi so UTC + 1 ura [ DST ]




Napiši novo temo Odgovori na temo  [ 3789 prispevkov ]  Pojdi na stran Prejšnji  1 ... 249, 250, 251, 252, 253  Naslednji
  Tiskanje

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
Avtor Sporočilo
OdgovorObjavljeno: 08 maj 2019 22:57 
Pomočnik
Pomočnik
Odsoten

Pridružen: 02 mar 2016 10:36
Prispevkov: 73
Kraj: Novo mesto
Popson31 napisal/-a:
Res je, @aniiko bo ta kredit stal skoraj polovico najete vrednosti, kar ni malo.

Jaz na to stvar gledam iz druge strani. Ali sem pripravljen 25 let banki plačevati cca 120 eur na mesec, da bom čez leto že v svoji hiši ? Za ene to ne bi bilo sprejemljivo, za mene osebno pa se to ne zdi prevelik znesek, če imaš veliko željo biti na svojem.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 09 maj 2019 16:25 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 apr 2010 11:27
Prispevkov: 5777
Johan_R napisal/-a:

Načrtu odplačevanja se reče AMORTIZACIJSKI NAČRT in načina odplačevanja sta dva: obročni in anuitetni.

Ker jih je malo, ki so taki "dase", da lahko dolg odplačujejo obročno (razen, če bi ti šle celotne obresti v davčno olajšavo kot fizični osebi), so banke izumile ANUITETNI NAČIN ODPLAČILA.

In v tem je "keč" kreditnega suženjstva.

Zakaj?! Uporabi google iskalnik, pojme sem ti navedel.


a bi lahko vseeno na hitro, kaj je razlika obrok vs anuiteta :oops: Jaz sem mislila, da sta sinonima v tem primeru. Je fora v tem, da se razmerje med glavnico in obrestmi (glede na skupen znesek, ki se ne spreminja) spreminja pri anuiteti?


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 09 maj 2019 23:02 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 jan 2010 00:28
Prispevkov: 2603
... da.

Obročni način je bolj enostaven, saj glavnico dolga razbiješ na n enakih delov = obrokov, ki jih odplačuješ periodično (npr. mesečno). Ločeno odplačuješ obresti. Obračun obresti je enostaven, saj imaš vedno neko stanje za neko obdobje. Tak način odplačevanja je za najemnika finančno bolj zahteven zalogaj, kajti 1. obrok je enak 2. obroku in tako naprej. Če si plastično predstavljaš, se tvoj dolg stopničasto znižuje, kakor tudi obveznosti iz naslova obresti, ki pa so na začetku "ubitačne". Predstavljaj si namreč, da v prvem mesecu plačaš obresti od celotne glavnice. Naslednji mesec je že malce lažje, saj plačaš obresti od znanjšane glavnice za en obrok. Kar je še vedno finančni velik zalogaj. Je pa iz naslova "poštenosti odplačevanja dolga" tak način bolj pošten od anuitetnega.

Anuiteta odplačila je plačilo, ki vsebuje del razdolžnine (glavnice) in del obresti, ki se obračunavajo na konformni način. Je pa ta način enostavnejši za plačilo, saj pomeni (pri fiksni obrestni meri, ki se predpostavimo ne bo spremenila celotno odplačilno dobo) da boš celotno odplačilno dobo odplačevala enak znesek anuitete.

Je pa res, kar je navedel @gradnja_menges, da v začetku odplačuješ v anuiteti več obresti in manj razdolžnine. Vendar se to razmerje spreminja na način, da je v vsaki plačani anuiteti vedno manj obresti in več razdolžnine, glavnice. Vsebina anuitete se v korist razdolžnine prevesi po cca 2/3 rednega odplačevanja in razdolžnina (glavnica) nato pospešeno narašča.

Preprosto povedano, banke znajo obračunavati obresti od nekdaj. Če se odločiš kredit poplačati pri obročnem načinu odplačevanja, vedno do centa natančno veš (če si redno plačeval), koliko je tvoj dolg.

Pri anuitetnem pa načeloma to razbereš iz anuitetnega načrta, če ti ga v banki natisnejo (kot prilogo pogodne), drugače pa zaprosiš za izračun.

LP


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 12:30 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 12 okt 2013 19:09
Prispevkov: 2568
Jaz sem koristil kar nekaj kreditov. Še v časih, ko je bil greh, če se nisi zakreditiral in v časih, ko so me banke presenetile s konformno obrestno mero. Takrat pa sem se tudi nekoliko bolj poglobil v ta del matematike. Na žalost sem ugotovil, da imajo pravzaprav banke povsem prav in da časi, ko nam je glavnico pomagala vračati inflacija, žal ne morejo trajati večno. In te čase so banke na zelo prefinjen način izkoristile in že tako obubožane kreditojemalce še bolj ožele. N.pr. je banka ponujala gotovinski kredit po fiksni obrestni meri (za tiste čase kar sanjski) ca 20%. Pogoj pa je bil brezobrestni polog 30 % kreditne vrednosti, za dobo 6 mesecev po odplačilu kredita. Ko sem to malo preračunal, sem ugotovil, da banka v bistvu daje gotovinski kredit po obrestni meri 150%. Pa pustimo sedaj stare čase, ki v sedanjosti ne koristijo nikomur. Omenil sem zgolj zato, ker banke v nobenem primeru ne bodo potegnile kratke (v mislim imam običajne državljane).
Se mi pa zdi zanimivo, da nobena banka ne ponuja več lombardnih kreditov (jaz sem ga imel možnost koristiti še v časih Markovićevih 7 din za DEM). Čar teh kreditev (ki pa res zahtevajo finačno disciplino kreditojemalca) je, da celoten kredit vrneš po določeni dobi. In zakaj omenjam to vrstni kredit. Nekdo je omenil varianto, da varčuješ 30 let in si potem omisliš nakup stanovanja. V teh tridesetih letih moraš pač varčevati z neko mesečno vsoto, hrati pa moraš nekje živeti in verjetno plačuješ najemnino. To se pravi imaš mesečno v bistvo dvojni obrok odplačevanja kredita. Pri lombardnem kreditu mesečno banki ne vračaš nič, moraš pa varčevati tako, da boš lahko čez tridest let povrnil celoten kredit. V bistvu živiš v stanovanju, ki ga boš plačal po pretečeni dobi kredita.
Vejetno bi znal @Johan_R, kot bivši bančnik, ta način še bolje pojasniti.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 21:41 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 jan 2010 00:28
Prispevkov: 2603
Bom poskusil.

Lombardni kredit, je v bistvu kredit, kjer se zastavi vredna stvar, ki ima tržno dokazljivo in dokazano vrednost: denar na depozitnem računu, drago kamenje, zlato, umetniška dela, vrednostni papirji.

Tovrstni kredit omogoča, da vestni kreditojemalec svoje vredne stvari obdrži (jih ne vnovči v denar), hkrati pa dobi denarna sredstva, katerih najem plača skozi obrestne in neobrestne prihodke banki (ali drugi finančni inštituciji, ali "črnogorcu") in s tem izvede finančno transakcijo.

Potem pa pride do "odmikov":
- zlato bistveno izgubi vrednost,
- podjetje, katerega delež lastništva ali kapitala (delnice) je zastavljen, gre v stečaj,
- slika ni slika Rembrandta ampak Rambrandta :mrgreen: (primer Riemer:NLB - https://drazbe.finance.si/8853746), ...

Denar na depozitu se načeloma v nekaterih primerih lahko sprosti, vendar to pomeni poračunavanje obresti, ki banki ni najbolj po godu in raje ponudi do zapadlosti depozita kredit, po sorazmerno ugodni obrestni meri.

Nasvet podjetnikom (ko obrestna mera ne bo 0%, ali pa tudi sedaj): če ste kot fizične osebe lastniki denarnih sredstev, nimate pa zavarovanja za kredit svojega podjetja, ki je tako stabilno, da bo vrnilo izposojena sredstva, zastavite lasten denar v zavarovanje kredita podjetja. Denar bo dvakrat delal za vas: kot FO boste dobili obresti kot prihodek, kot podjetje pa doste ustvarili strošek, ki vam bo zmanjšal dobiček. Pa še FURS ne more nič, ker denarja niste neposredno prenesli in nato odnesli iz podjetja. 8)

Torej lombardni kredit je kredit z zastavitvijo. Plastično, banka na vaše premično premoženje, ki ni oprema) vpiše hipoteko.

Teoretično, če bi imeli denar na računu, bi lahko pridobili tudi stanovanjski kredit na dolgi rok.

Lombardni kredit največkrat sodi v sfero hipotekarnih kreditov.

Hipotekarni kredit je, ko ti banka (ali druga finančna inštitucija ali "črnogorc") da denar (kredit), ker imaš premoženje v neki vrednosti in te ne vpraša po viru iz katerega boš kredit odplačal. Od vrste premoženja in hitrosti njegove vnovčljivosti ter zgodovinskega spreminjanja cen tega premoženja je odvisno, kakšen delež trenutne vrednosti tvojega zastavljenega premoženja ti izplača in vpiše hipoteko. Tukaj največkrat srečamo čiste lombardne kredite.

Kredit zavarovan s hipoteko (zastavo) tvojega premoženja pa je tisti, kjer banko prvovrstno zanima, kakšni so tvoji viri, da boš kredit odplačal in se banki ne bo potrebno ukvarjati z vnovčevanjem zastavljenih stvari. Ti krediti so namenjeni individualnim stanovanjskim potrebam.

Ti krediti so namenjeni tudi investitorjem v nepremičnine (gradnja nepremičnin in prodaja na trgu). Pri teh je pomemben t.i. "break even point" (točka izravnave), ki pove, koliko je najnižja prodajna vrednost, ki še omogoči prodajo npr. nepremičninskega projekta "a'lacelovškidvori" (1.660 €) in s tem poplačilo (vsaj) tujih virov financiranja.

LP

Spoštovani dr. Ribnikar: https://www.zbs-giz.si/bancni-vestnik/e ... lo--1995-5


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 21:47 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 apr 2010 11:27
Prispevkov: 5777
Ok, če prav razumem vrednost koliko moraš plačati pri obrokih ni vedno enaka, ker je vrednost obresti različna? Medtem ko je delež glavnice ves čas enak.

Pri anuiteti je pa seštevek obojega vedno enak samo razmerje med glavnico in obrestmi se spreminja.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 21:48 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 jan 2010 00:28
Prispevkov: 2603
Povzemi:
Pri lombardnem kreditu mesečno banki ne vračaš nič, moraš pa varčevati tako, da boš lahko čez tridest let povrnil celoten kredit. V bistvu živiš v stanovanju, ki ga boš plačal po pretečeni dobi kredita.


Ne, na žalost ni tako. V bistvu "varčuješ" tako, da odplačuješ kredit.

Kar je čisto OK, samo da je cena (obresti) prava! Pa še nekaj je. Ti si ves čas lastnik stanovanja in če nepremičninski trg podivja navzgor (ti pa imaš kam iti), lahko kreditirano nepremičnino prodaš, ustvariš dober dobiček in imaš temelj za naslednje investicije ...

Po sistemu drago kupim poceni prodam so vsi obogateli NOT (razen naših posodiščuvlačenihinobsojenihtajkunov).

Bistvo tega je bolj psihološke narave (razen, če imaš skozi "mravlje v riti"). Nepremičnino kupiš, se realno zapufaš tako, da ti ostane za normalno življenje, v službi/poslu napreduješ in služiš več ali na več koncih ...

... in živiš miren lajf!


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 21:51 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 jan 2010 00:28
Prispevkov: 2603
@JaBK, natančno tako!

S tem, da je odplačevanje obresti pri obročnem kreditu na začetku bistveno bolj zahtevno. Ker jih je največ oz. ker zapadejo vse, obračunane za pretekli mesec.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 22:22 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 12 okt 2013 19:09
Prispevkov: 2568
Johan_R napisal/-a:
Ne, na žalost ni tako. V bistvu "varčuješ" tako, da odplačuješ kredit.
Saj v tem smislu sem tudi zapisal. Banki ni treba mesečno odplačevati kredita, ampak moraš imeti dovolj privarčevanega denarja, ko je kredit treba v celoti povrniti. Seveda moraš zastaviti ali nepremičnine ali vrednostne papirje in banka ti za določen čas posodi denar, s katerim si pač kupiš stanovanje. Takrat dobiš nazaj tudi zastavljeno premoženje. In čar je ravno v tem, da ni potrebno mesečno skrbeti za obroke.
Zanimiv bi bil takšen kredit predvsem za tiste, ki nimajo rednih dohodkov.
Seveda so tveganja, pri katerem kreditu jih pa ni. Banke pa v vsakem primeru ne bodo potegnile kratke.

Jaz sem ta kredit vzel bolj iz firbca, ker niti nisem točno vedel kaj to je in imel sem res srečo. Obrestna mera je bila vezana na spremembo obrestne mere, mislim da na Frakfurtski borzi, medtem ko je pri nas inflacija divjala z njo pa tudi plače, valuta pa je bila vezama ma DEM.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 10 maj 2019 22:39 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 jan 2010 00:28
Prispevkov: 2603
Povzemi:
Banki ni treba mesečno odplačevati kredita, ampak moraš imeti dovolj privarčevanega denarja, ko je kredit treba v celoti povrniti. Seveda moraš zastaviti ali nepremičnine ali vrednostne papirje in banka ti za določen čas posodi denar, s katerim si pač kupiš stanovanje. Takrat dobiš nazaj tudi zastavljeno premoženje. In čar je ravno v tem, da ni potrebno mesečno skrbeti za obroke.


Ne poznam banke v tem delu Evrope, ki bi financirala na tak način.

Lombardni krediti so kratkoročni krediti. In ti krediti so največkrat t.i. "bullet krediti" - vrneš vse ob zapadlosti.
Varčevanje je varčevanje.
Kreditiranje je kreditiranje.

In banke ne zanima, da bi ti po želji, niti ne vsak mesec, nekaj varčeval. Banko zanima zgolj in samo trdna zaveza in vir, ki ga imaš za to, da vračaš izposojeno.

Kredit je zaveza, varčevanje je želja!


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 11 maj 2019 08:08 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 12 okt 2013 19:09
Prispevkov: 2568
Saj te banke tudi ni več, ker jo je pohrustala ena avstrijska banka.
Ta kredit omenil kot zanimivo eventualno možnost. Je pa res da to paše bolj h kratkoročnim kreditom.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 11 maj 2019 11:17 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 12 sep 2008 14:15
Prispevkov: 2366
Vidim, da imate težave z razumevanjem osnovnih pojmov.
Kot je napisal Johan_R je lombardno posojilo, posojilo pri katerem je zastavljeno premoženje premično, najpogosteje finančno. Lombardno posojilo bi bilo lahko kratkoročno, dolgoročno, bullet loan - celotno izplačilo glavnice (in obresti) na koncu, itd. To, da izplačaš celotno glavnico (in obresti) na koncu je lahko dodatna lastnost vsakega posojila, to ni lastnost, zaradi katerega bi neko posojilo imenovali lombardno posojilo. Tako kot krava ni krava, zaradi tega ker ima rogove. Vsaka krava sicer ima rogove, vendar jo to ne opredeljuje kot kravo, saj ni vsaka žival z rogovi tudi krava.

Hipotekarno posojilo pa je tisto posojilo, ki zajema hipoteko. Hipoteka pa je po slovenskem pravnem redu zgolj zastavna pravica na nepremičnini (v nekem smislu izjema od te definicije je nadhipoteka). Johan_R torej nima prav, ko pravi, da je lahko pri lombardnem posojilu vpiše hipoteko. Ne more. Banka pri lombardnem posojilu vpiše zastavno pravico, ne hipoteke, saj pomeni hipoteka zgolj zastavno pravico nepremičninah (lombardno posojilo pa je posojilo, pri katerem se zastavlja premično, največkrat finančno, ne pa nepremično, premoženje).

Pri hipotekarnem kreditu banka torej vpiše zastavno pravico na nepremičninah, in ta zastavna pravica se imenuje hipoteka. V angleščini se ekvivalentni izraz mortgage sicer uporablja tudi za zastavno pravico na plovilih (ladje in letala), vendar gre vseeno za drug podrazred mortgage (npr. ship mortgage), kot to velja za property mortgage.

"Hipotekarni kredit je, ko ti banka (ali druga finančna inštitucija ali "črnogorc") da denar (kredit), ker imaš premoženje v neki vrednosti in te ne vpraša po viru iz katerega boš kredit odplačal. "
Nikakor ni res, da pri hipotekarnem kreditu banko ne zanima, kakšni so viri za poplačilo. Vsak, ki je kdaj pri banki vzel hipotekarni stanovanjski kredit se seveda zaveda tega preprostega dejstva: banki je moral prinesti plačne liste. Še več, Zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-2), ki sicer, kar je razvidno tudi iz imena, velja zgolj za potrošnike, kreditodajalcu (pozoren bralec bo seveda opazil, da sem napisal kreditodajalcu in ne "banki") v 42. členu izrecno prepoveduje (!), da bi oceno kreditne sposobnosti kreditojemalca temeljila pretežno na vrednosti zastavljenega premoženja (razen pri rastoči hipoteki). Kreditodajalca torej še kako zanimajo kateri so viri za poplačilo kredita.

Lombardni kredit torej nikakor ne more biti hkrati hipotekarni kredit in obratno.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 11 maj 2019 13:08 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 12 okt 2013 19:09
Prispevkov: 2568
Kar se mene tiče, so mi krediti več ali manj jasni in nimam težav z razumevanjem oz. tveganji. Mislim pa, da sta tako @Johan_R kot @jaki79 dala detajlna pojasnila, ki si jih velja zapomniti.
Moj namen pa je bil v bistvu v tem, da obstajajo različni načini kreditiranja, ki ga pa vsaj naše banke ne ponujajo.
Kolikor poznam ponudbo bank v Sloveniji, vse ponujajo hipotekarne ali kredite s poroki, z mesečnim vračanjem kredita. Nobena banka pa ne ponuja kredita, ki bi ga bilo mogoče vrniti v celoti na koncu pogodbene dobe. Bi pa prišel prav v primeru, da imaš vezan depozit, nimaš pa rednih dohodkov in bi kredit z mesečnimi obroki težko vračal, nujno pa rabiš denarna sredstva za n.pr. vplačilo are ali kaj podobnega.
Ni problem kreditiranja tistih, ki imajo redno zaposlitev. Ogromno ljudi je, ki imajo dohodke vezane na opravljeno delo, kar pomeni da dobi plačilo (ali plačo), ko neko delo v celoti opravi. V tem času pač ni sposoben vračati kreditov, saj mora pokrivati tekoče stroške.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 11 maj 2019 20:55 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 29 jan 2010 00:28
Prispevkov: 2603
jaki79 napisal/-a:
a)
Johan_R torej nima prav, ko pravi, da je lahko pri lombardnem posojilu vpiše hipoteko. Ne more. Banka pri lombardnem posojilu vpiše zastavno pravico, ne hipoteke, saj pomeni hipoteka zgolj zastavno pravico nepremičninah (lombardno posojilo pa je posojilo, pri katerem se zastavlja premično, največkrat finančno, ne pa nepremično, premoženje).

b)
"Hipotekarni kredit je, ko ti banka (ali druga finančna inštitucija ali "črnogorc") da denar (kredit), ker imaš premoženje v neki vrednosti in te ne vpraša po viru iz katerega boš kredit odplačal. "
Nikakor ni res, da pri hipotekarnem kreditu banko ne zanima, kakšni so viri za poplačilo. Vsak, ki je kdaj pri banki vzel hipotekarni stanovanjski kredit se seveda zaveda tega preprostega dejstva: banki je moral prinesti plačne liste. Še več, Zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-2), ki sicer, kar je razvidno tudi iz imena, velja zgolj za potrošnike, kreditodajalcu (pozoren bralec bo seveda opazil, da sem napisal kreditodajalcu in ne "banki") v 42. členu izrecno prepoveduje (!), da bi oceno kreditne sposobnosti kreditojemalca temeljila pretežno na vrednosti zastavljenega premoženja (razen pri rastoči hipoteki). Kreditodajalca torej še kako zanimajo kateri so viri za poplačilo kredita.

c)
Lombardni kredit torej nikakor ne more biti hkrati hipotekarni kredit in obratno.


a)
točno, moj lapsus!

b)
Jaki79 nimaš prav, v bančni terminologiji natančno ločimo:
- hipotekarni kredit, ki pri naših bankah ne obstaja.
Tvoja hiša je vredna oz. ocenjena po cenitvi na 500.000, likvidacijska vrednost je npr. 50% ocenjene vrednosti, kar znaša 250.000, imaš že hipoteko v višini 150.000 in dopustijo ti dodatno hipoteko v višini 80 - 100.000. Financerja zanima zgolj vrednost nepremičnine in ne kako boš dolg vrnil.

in

- kredit zavarovan z zastavo nepremičnine - vpisom hipoteke na nepremičnini, kjer se ugotavljata tako kreditna sposobnost kreditojemalca, kakor tudi namen kredita

c)
izhajajoč iz a) - točno. Gre za zastavitev vrednih stvari.


Na vrh
 Profil  
 

Re: Trenutno najugodnejši STANOVANJSKI kredit
OdgovorObjavljeno: 12 maj 2019 09:20 
Specialist
Specialist
Odsoten

Pridružen: 12 okt 2013 19:09
Prispevkov: 2568
"črnogorc"? Mi lahko razložita ta pojem?


Na vrh
 Profil  
 

Prikaži odgovore prejšnjih:  Razvrsti po  
Napiši novo temo Odgovori na temo  [ 3789 prispevkov ]  Pojdi na stran Prejšnji  1 ... 249, 250, 251, 252, 253  Naslednji

Vsi časi so UTC + 1 ura [ DST ]


Kdo je na strani

Po forumu brska: 0 registriranih uporabnikov in 2 gostov


Vi ne morete pisati sporočil v tej temi
Vi ne morete odgovarjati na teme v tem forumu
Vi ne morete urejati sporočil v tej temi
Vi ne morete brisati vaših sporočil v tem forumu
Vi ne morete dodati priponk sporočilom

Išči za:
Pojdi na:  
 

 

PodSvojoStreho.net
© 2004 - 2013
Vse pravice pridržane.
Pogoji uporabe.